【元不動産屋】築年数から見たマンションの売り時を語る

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「中古マンションて、築何年までに売ったほうがいいんだろう?」

 

「マンションを売却したい」と思った時に気になることは、

「いつ売るか?」と「いくらで売れるか?」ではありませんか?

 

できるだけ高値で売るために、マンションを売却するための

売り時にも注意をしておくことは、非常によいことです。

 

景気や世の中の動きで、同じマンションでも価格の上下というのは起こります。

今日は、「築年数から見たマンションの売り時」について書いていこうと思います。

 

マンションの築年数とマンションの価値

マンションの築年数は古くなるほど、価格は下がるが前提

まず、一般論からいうと、マンションの築年数というのは

経てば経つほど、マンションの価値が下がっていきます。

 

これは何も世の中の流れとか周辺のマンション事情とか、

何も考えない時のことですね。

 

ヨーロッパなどの海外では、

建物というのは古くなればなるほど価値があるという考え方です。

実際に、50年100年近く経っている建物に人が住んでいたりアパートになっていたり、

町並みに趣がでて、私は見ていてとても素敵だなぁと思います。

 

日本の建物も3世代、4世代に渡ってリフォームなどの手を加えながら

住める建物ならば、今より住宅ローンに苦しむ人も少なくなり豊かな生活ができるのに

と思いますが、残念ながら日本では湿気や気候がヨーロッパとは違し地震も多いため、

そんなに耐久性はありません。

 

マンションも、古くなると価値が下がっていきます。

 

実際にマンションの寿命はどれくらい?

「じゃぁ、日本のマンションってどれくらいの寿命なんだろう?」と思って

調べてみたのですが、実は日本のマンションというのは戦後に建てられたものが

始まりなんだそうです。

つまり、まだマンションの歴史としても60年くらいしか無いのですね。

なので、日本のマンションの歴史は外国に比べるとまだ浅いと言えます。

 

その上で、老朽化して取り壊したマンションを平均すると、30年〜40年くらいのものが

多いようでした。

でもこれは「実際に取り壊したマンション」に限ってのことで、

取り壊していないマンションもあることから、30年〜40年が寿命と考えるのは軽率だと思います。

 

個人的には、こちらの記事で書いたように、

50年で取り壊すことが決まっている定期借地権付きのマンションがあることから、

今建てるマンションであれば50年くらいが妥当なのかな?と思います。

参考:【こうなってしまう前に・・】マンションが売れない時の管理費支払い問題

 

 

しかし、新耐震基準になる前の1981年以前のマンションに関しては、

もうちょっと短いかもしれません。

(地震の有無、その地域の気候、マンションの構造にも大きく左右されると思いますが)

 

 

反対にマンションが古くなるほど価格が上がるものがある

マンション自体の価値は、築年数が経つほどに下がる一方で、

価格があがるものがあります。

それは、「修繕積立費」「管理費」です。

 

これらはマンションの所有者みんなで負担して支払うべきものですが、

マンションが古くなればなるほど、修繕にお金がかかるので

値上がりするケースは多いです。

 

特に、12年~15年ごとに行われる大規模修繕のタイミングで、

グンと値上げをするマンションが多いようです。

12年というのは結構な年月ですから、消費税が増税されていたり

当初予定していた修繕費で賄えないということになれば値上げせざるを得ませんし、

一方でマンションは12年、24年と経つ毎に老朽化していきますから

値上げをしていくという話も納得がいきます。

 

 

築年数を考えた時のマンションの売り時

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ではズバリ築何年が売り時かということですが、

私はマンションでしたら「築20年までに」と考えます。

その理由についても書いていきたいと思います。

 

次の買主さんの住宅ローン控除を考える

マンションを買う時の目安が、住宅ローン控除が適用するか

ということを考える人は多いです。

実際、私も家を購入する時に、

その物件が「住宅ローン控除が適用する物件かどうか」は、確認していました。

 

住宅ローン控除が適用する条件の1つに

”マンションなどの耐火建築物は取得時に築25年以内”

と決められています。

その為買主さんは、25年以内のマンションと築26年のマンションがあったら、

築25年以内のマンションの方がずっとオトクなのです。

 

なのでまず築25年以内を候補にします。

 

 

次に大規模修繕を考慮する

次に大規模修繕について考えてみたいと思います。

大規模修繕は、厳密に言うとマンションごとに期間の幅がありますが、

平均的にみると12年ごとに行うマンションが多いです。

 

そのため、築12年、築24年を区切りと見てみます。

 

その時に、築25年に売却と考えますと、下手すると大規模修繕とかぶっているので

非常に売りにくいです。

大規模修繕時には、マンションをぐるりと足場でかこまれ、

危なくないようにカバーが被されますね。

大規模修繕の間は洗濯物が干せないどころか、植木なども撤去しないといけないため、

住民は非常に住みづらいです。

日中は音もすごくうるさいし、日があたらないし、窓も開けられない時もあります。

 

住んでいる住民でさえ苦痛な大規模修繕なのですから、

よそからみた買主さんがその状態で「買いたい」と思ってもらうのは

普通に考えて簡単なことではありません。

 

外壁などの全体像が分かりにくいことから、印象も悪くなってしまいます。

なので大規模修繕中の売却は避けるべきです。

 

そして、大規模修繕前も避けたほうがいいです。

というのは、大規模修繕が決まると重要な事項なので

買主さんにもきちんと話すことになります。

 

「◯◯年△月から大規模修繕を行います」

というのと、

「この築年数ですから、数年以内には大規模修繕を行うと思いますが、

日程などはまだ未定です」というのとでは印象がまるで違うと思うのです。

 

買主さんはマンションを買う以上大規模修繕は避けられないというのは

分かっていますが、それがいつかはっきりしているというのは、

やはり印象があまりよくありません。

 

住んですぐに大規模修繕というのも、引っ越しへのテンションが下がってしまいますしね・・・

 

そのため、「築20年まで」としました。

築20年であれば、住宅ローン控除も適用になると考えられますし、

次の大規模修繕への計画もまだはっきりと決まっていないちょうどよい期間だと思うからです。

 

 

でも、最終的には世の中の動きからジャッジする

結論を言うと・・

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しかし、私が上で書いたのは、景気などなにも考えない場合です。

実際には、消費税増税や今だったら東京オリンピックなど、

判断すべき材料がたくさんあります。

 

個別の事情を考えずに、世の中のことだけを考えて、

結論をいうと、はっきり言って今はマンションの売り時です。

 

こちらの記事で書いたように、東京オリンピックが控えていますし、

延期されたとはいえ消費税増税が予定されていることことから、

タイミング的に良い時期だと考えられます。

参考:【2020が決め手】東京オリンピックを控えたマンションの売り時

 

 

不動産業界は、年明け1月から繁忙期に入り、人がよく動く時期に突入します。

焦って売り叩く必要はまったくありませんが、

ぜひ色々考えて最終的にあなた自身の売り時を考えてみてください。

 

 

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