【コレが結論!】マンション売却する時リフォームは必要か否か?

「マンションを売却する時にリフォームした方が高く売れるって本当？」

マンションをリフォームしてから売却した方がいいのか、

そのまま売却した方がいいのか・・・

どちらなんでしょう？

私が見ている限り「ある程度リフォームして見栄えを良くしたほうが良いのかな」

と思っている売主さんが多いように見えます。

が！！！

そのことを買主さんに聞いてみると、真逆の答えが返ってくることが多いです。

なんでリフォームは不要なの？

ではなぜ、マンション売却において、リフォームが必要ないのでしょうか？

リフォームを考える時に、まず思い浮かぶののがキッチンですね。

キッチンは油汚れやシンクの手垢など、使用感がとても出てしまいます。

私も主婦ですから、やはり汚れているキッチンを使うことは嫌です。

じゃぁキッチンをリフォームするとしましょうか？

だいたい１００万円前後です。

あと目立つリビングの壁紙と、キッチンの壁紙と、トイレの壁紙と・・・・

トイレと給湯器も変える必要があるかな？

で、あっという間に３００万円〜５００万円程度になってしまいます。

その分マンションの売買金額に、上乗せって出来るのでしょうか？

買主さんは、ネットや図面だけしか見ない

仮に同じマンション内に、リフォームしていない３,０００万円のAさん宅と、

リフォームしてある３,５００万円のBさん宅が、売りに出ていたとします。

査定金額はどちらも3,000万円です。

Bさんは、リフォームした500万円分上乗せしました。

その時、内見希望が多いのはどちらの部屋だと思いますか？

・・・・・

・・・・・・・

・・・・・・・・・・

3,000万円の家の方が圧倒的に内見が多いと予想できます。

買主さんは、ネットや不動産からもらう販売図面で、あなたのマンションを初めて目にします。

その時に、ネットや図面から分かるのは、

間取りや築年数、駅からの距離、方角、部屋の広さくらい。

その部屋が、リフォームしてあるかリフォームしていないかは販売図面からは分かりません。

つまり実際に内見に来ていただかないと、リフォーム姿を見せることすらできないのです。

リフォームしてあるマンションの場合、

「２０◯◯年、キッチンリフォーム済」

「２０◯◯年、フルリフォーム済」

と書かれていることが多いですが、

リフォーム済みマンション限定で探す買主さんは、まずいないと思ってよいです。

だってリフォームなんて自分たちで後からいくらでも出来るのですから・・・

その段階でフルイにかけられて、高い３,５００万円のBさん宅は、

内見にすら来てもらえません。焦るBさん。

そして値下げせざるを得なくなり、３,２５０万円にしました。

それでもまだ３,０００万円のAさん宅より高値といえますか？

違いますよね？

最初に５００万円リフォームかけたのですから、２５０万円の損失です。

リフォームした物件が威力を発揮するパターン

確かに買主さんにとって、リフォームしてあるマンションは嬉しいかも知れませんが、

それは「そのマンションが気に入った後」の話です。

私の義姉が購入したマンションも、中古のフルリフォームマンションでした。

義姉は新築マンション限定で探していたけれど、予算がどうしても足りなかった。

そして中古マンションを見始めた所、

そのフルリフォームのマンションに出会ったんだそうです。

もともと新築マンションを購入しようとしていたくらいなので、

新築マンションよりも予算がグッと低いのに、フルリフォームで見た目が新築同様。

これで、購入に至ったと話していました。

つまり、「新築との価格差から中古マンションがお得に見えた」ということです。

義姉は新築マンションばかり見ていたので、

中古マンションの相場というのは把握していませんでした。

こういうパターンの場合は、買主さんの比較対象は新築だったわけですから、

仮に中古マンション相場より高値だったとしても売れるパターンです。

でもこれはフルリフォームをした場合です。

おそらく、不動産屋が一度買い取って、

フルリフォームをして売り出したマンションだったのかなと思っています。

素人がリフォーム案を考えるのは無理がある

通常、マンションのフルリフォームは、平米数にもよりますが相当お金がかかる上に、

素人の主観でリフォームしたところでうまくいきません。

だったらリフォームしたと思って値下げの要求に応えてあげた方が、

よっぽどお互いのためになります。

しかし、「リフォームするとこんな風に変わりますよ」と、

リフォーム後を想像させてあげることは効果があります。

これには、リフォームに詳しい不動産屋やリフォーム業者の知恵が必要になりますが、

買主さんにイメージさせることが出来れば、かなり良いと思います。

私のようなこだわり派には、リフォームは困る

ちなみに私の場合ですが、不動産屋に勤めていた位ですから、

家が好きです。インテリアも家具も好きです。

数々のマンションを見てきて、はっきり言って普通のマンションに飽きていました。

賃貸マンションにも長く住んでいたことがありますので、

キッチンやお風呂トイレも、ハウスクリーニングさえ入れれば普通に使えました。

でも今の一戸建てを買うにあたって、あこがれのキッチンが既に頭の中にあったのです。

・キッチンの高さは、背の高い私に合わせた９０ｃｍ

・IHと食洗機付き

・シャワーヘッド付きの蛇口

・壁には好きなタイルを貼って、コンロ側には室内用のレンガを貼る

・食器棚は、アンティーク調の趣のあるもの、

・壁は塗り壁にしたい・・・・などなど。

本当は自分の世界感でフルリフォームしたかったのですが、

旦那に「おいおい、予算考えろよ」と言われ、

泣く泣くキッチンとダイニングだけのリフォームになりました。

それでも２００万〜３００万程度は払いました。

そういう私にとっては、リフォーム済の家は全くメリットがないどころか、

旦那に「新品なら使えよ」と言われることを想定して、除外したい物件なのです。

買主さんはどっちの人が多いの？

確かに、第一印象を良くするためにリフォームすることで、見栄えがよくなります。

でも先ほどお伝えしたように、お金をかけたからといって、

高値で売れるわけではありません。

極端な話しですが、先ほどのリフォーム済で３５００万円で売りに出したBさんは、

３０００万円のマンションに５００万円リフォームして、３５００万円で売り出すよりも

５００万円値引きして２５００万円で売った方が明らかに早く売れます。

同じお金を書けるのでしたら、値引きの方にお金をかけてあげたほうが

明らかに買主さん想いなのです。

でも・・・本音は3,000万円で売りたい

でも可能なら、2500万円に値下げするよりも、

満額の3,000万円で売りたいですよね？

・・・売りましょう！

まずあなたがすべきことはリフォームではなく、掃除です。

ベランダの室外機の周りは、ホコリだらけになっていませんか？

掃除というのはお金がかからない上に、

例え古くても、丁寧に使っている良い印象を与えることができる

馬鹿にできない売却戦略の１つです。

入居中の内見でしたら、徹底的に掃除をすることで、

リフォームをするのと同じくらい良い印象を与えることができます。

網戸や冊子の掃除や、障子やふすまが破れていたら、

自分で張り替えることも１つの方法です。

私はホームセンターで買ってきて、自分で行い費用を浮かせました。

反対に、既に引っ越した後での場合は、

場合によっては業者のハウスクリーニングを入れたほうがいいかもしれません。

家具をどけると汚れや日焼けの跡、冷蔵庫の跡などがくっきりと出てきます。

水回りだけでもハウスクリーニングを入れると

だいぶきれいになります。

といっても、ハウスクリーニングは下請けのおばちゃん達が現場で行う「掃除」です。

使っているものは業務用の洗剤ですが、

仕事とはいえおばちゃん達が出来るくらいですから、

ホームセンターに行って材料さえ買えば、あなたにできないことは全くありません。

ちなみに、業者のハウスクリーニングだったら、

３LDKマンションで１０万円くらい考えておけばよいでしょう。

タバコのヤニがある場合には、壁紙を変えると明るく見えます。

もし壁紙を変えるのでしたら、一番最初に足を踏み入れるリビングが効果的です。

各居室は必要ありません。

ワンちゃんを飼っている場合、知らず知らずのうちに家に臭いがしみついていることがあります。

ペットの臭いは専用の消臭剤を使う、カーペットならカーペットはどかすなどして

そして換気です。

臭いを極力消しましょう。

参考：【必殺】マンション売却における内覧時に行うべき掃除! ココだけはおさえよう!

【戦略】マンション売却時の内覧を成功させる極意! どうにか消したい生活臭

【戦略】マンション売却時の内覧で、我が家の印象を３割増で良く見せる方法!

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