【転勤】転勤になった! マンションは売却か賃貸か。○○がNGな理由

転勤時のマンション売却のメリットは大きい

「やったー！ついに、マイホームを買ったぞーーっっ！！ヾ(〃^∇^)ﾉヾ(〃^∇^)ﾉ」

となった途端・・・・

「転勤」

実はよく聞くハナシです。

実は私の夫の会社も、まさに「家を買うと、転勤になる」というジンクスがあります。

ひどい時には、「建築中で、まだ住んでないのに・・・」という人もいました。

なんなんでしょうね・・・。人事の嫌がらせでしょうか？

もし転勤になってしまったら、マンションは売却か賃貸か？

もしもマンションを買ったのに、転勤になってしまったら、

そのマンションを売却するか賃貸に出すという選択に迫られます。

あ、旦那さんに単身赴任してもらうというのもありますね。

でもお子さんがいなかったり、まだ小さかったりする場合は、一緒に付いて行きたいという奥様も多いのでは？

もしくは、 単身赴任手当が出ない会社だったり、旦那さんが単身赴任を嫌がった場合は、

家族で転居先に行く以外に方法はありません。

転勤の時には、マンションを売却するのと賃貸に出すのと、どっちがいいのでしょうか？

マンションを売却する場合

マンション売却のメリット

マンションを売却すると、当然売却代金が手に入ってきます。

また自分が住んでいなくても発生し続ける

管理費などの維持費を支払わずに済む、ということも大きなメリットです。

マンションをはじめ、不動産というのは、所有しているだけで固定資産税がかかります。

なので住んでいなくても、毎月毎月出ていくお金は多いのです・・・

でも、売却してしまえばそれらを支払わなくて良い、というのは大きなメリットですね。

空き家にしたマンションのことを気にせず、新しい土地に行けるので、

気持ち的にもすっきりします。

人が住んでいないことによる傷みや、カビ、結露などの心配もありません。

マンション売却にはデメリットもある

逆にマンションを売却することのデメリットは、1つ。

せっかく買った資産を失うということです。

初めてのマンション購入って、かなり勇気のいる決断だったと思います。

思い入れが大きい分、その資産を失うというのは、やっぱりショックです・・・

・・・では、賃貸で人に貸した場合はどうなるのでしょうか？

マンションを所有したまま、賃貸で人に貸す

賃貸に出すメリット

家賃収入があるということです。

借り主さんからの契約金には、敷金と礼金があります。

敷金は預かり金ですが、礼金は貸主さん側（あなた）がいただけるお金になります。

毎月、決まった金額の家賃が入ってくるのもメリットですし、

お気に入りの家を所有し続けられることも嬉しいです。

賃貸で人に貸すデメリット

賃貸で人に貸していたとしても、所有者はあなたですから、

あなたが管理費や固定資産税などを支払う義務があります。

つまり、出て行くお金も意外と多いのです。

それから私が不動産屋で働いていた時に感じていたことですが、

「ローンを家賃でまかなおう」という甘い考えは絶対にやめた方がいいです！

不動産屋に相談に行くと、結構家賃収入が入りそうなことを不動産屋に言われるかもしれませんが、

ローンがある状態では、残念ながらそんなにうまくは行きません。

そもそも「ローンが残っている状態で、マンションを貸せるかどうか」は、

あなたが借りている銀行次第です。

というのは住宅ローンというのは、あなたが住むためのローンだからです。

そこにあなたが住まないというのは、

契約違反となってしまう可能性があるということです。

なので、気軽に「家賃収入を得て、それでローンを払えば一石二鳥♪」

という考え方はヒジョーに危険な行為です。

銀行にバレたら、ローンの一括返済を求められることもあるようです。

そんなギャンブル・・・したいですか？

ただ、期間限定の転勤などで、必ず戻ってくることが分かっている場合は、

銀行によっては認めてくれる場合もあるようです。

なので、「数年で戻ってくるから、その間だけ賃貸にしたい」というような場合は、銀行へまずは相談してみましょう。

しかし、ここでも元不動産屋だからこそ知っている、賃貸独自の注意点があります。

3年限定・5年限定など期間限定で貸すとなると、借りてくれる借主さんというのは、非常に少なくなります。

（借主さんからしたら、3年後に必ず退去しないといけないのは

再び引越し代が必ずかかることを意味しますから、デメリットになります）

なので期間限定で貸したい場合は、相場より安い家賃にするのが一般的です。

また、ほんのちょっとの期間だとしても、

他人に貸すということは、全ての家具などをどかさなくてはなりません。

戻ってきた時に鍵も交換しないと気持ち的に落ち着かないですよね。

それに借主さんは、あなたが使っていたように、マンションを丁寧に使ってくれるとは限りません。

例えば過去に私が遭遇した事例ですが、

転勤で3年で戻ってくるからと言って、築浅のマンションを貸し出したご夫婦がいました。

・・・しかし3年後。

退去立会いに行ってみると、ピカピカだったフローリングを、

借主さんのお子さんが、ミニカーでギーギー傷つけてしまったことがありました。

（借主は、原状回復義務がありますが、生活のなかで出てしまうものに関しては通常支払われません。

それに修繕したとしても、残念ながら100％元にはもどらならないのです・・・）

そして当たり前ですが、借主さんには鍵を渡しますので、

「転勤から戻った時に、鍵を付け替えないとなんだか怖い」と、おっしゃっていました。

また、元不動産屋だったからリアルに分かることですが、

絶対に「入居者がいない期間」というのは存在します。

どんなに魅力的な物件でも、全く空白期間なく次々と借主さんが見つかることはまずありません。

借主さんが退去して、次の借主さんが入る前に、リフォームやハウスクリーニングも行います。

その間も家賃が発生しません。

なのでどの貸主さんにも、家賃が発生しない月はあります。

今までは10万円で貸していたのに、その借主さんが退去して、次また同じ金額で貸せる保証もありません。

借り手がいなければ値下げせざるを得ませんし、時期にも左右されます。

年数が経つにつれて、借り手もつきにくくなっていきます。

そして借主さんが退去するたびに、リフォーム代がかかります。

壁クロスの張替え、畳・ふすま・障子の張替え、ハウスクリーニングはほぼ必須です。

これらはマンションの広さや、借主さんの使い方にもよりますが、結構お金かかります。

借主さん入居中にも、

• 「給湯器が壊れた」
• 「水もれがする」
• 「ドアの立て付けが・・・」
• 「鍵を無くした」

・・・・様々な出費がかかります。

もっというと、あなたの大切なマンションで事件や事故が起こることも0ではありません。

事件・事故物件になったら、あなたが帰ってきた時にまた住みたいと思うでしょうか？

それに、次に貸し出すことも売りに出すことも、条件的にかなり厳しくなります。

私は、今はもう不動産屋ではないのでハッキリ言いますが、

不動産賃貸の知識のない素人さんに、賃貸はおすすめしません。

しかし、賃貸に出しても良いパターンの人もいます。

それは「住宅ローンが残っていない人」です。

住宅ローンが残っていなければ、、家賃がまるまる収入になります。

毎月入る家賃を貯めておけば、固定資産税やリフォーム代、管理費も十分まかなえると思います。

つまり資産運用という考え方です。

転勤時のマンション売却or賃貸、これが結論だ！

• ローンがある場合　⇒　売却
• ローンはあるが、数年で戻ってくる予定がある場合　⇒　売却か、そのまま空き家にしておく
• ローンが無い場合　⇒　賃貸も可（うまく貸せれば、資産運用できる）

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