【売る】住宅購入時の資金計画の立て方! 資金計画で全てが決まる!

家を買い換える際の、資金計画について考えていきたいと思います。

ここを最初にしっかりやらないと、

「うちは、いったい、いくらまでの家が買えるの？(￣ω￣;)ｴｰﾄｫ…」

という事態になってしまいます。

お恥ずかしながら・・・

我が家は、最初、きちんと資金計画を立てていませんでした。

いや・・・・正確にいうと、

やったつもりになっていました。

我が家が最初に立てた資金計画は、

月々の支払える額から逆算して、ざっくりとした合計金額を出していただけでした（;´▽｀A“

しかし、話が進む中で、

「この支払い額を３５年は、ちょっと危険！！！見なおそう！！！」

となれたから、助かりましたが、

もしこれが、私に不動産の知識が何もなかったら、

破産街道まっしぐらだったかもΣ(￣ロ￣lll)

それぐらい、資金計画は、大切です。

ところで、いくら借りられますか？

もしも、あなたが不動産屋に行って、

「うちっていくら借りれますか？」と聞くと、

あなたの年収を元に、35年ローンで組めるMAX金額を教えてくれます。

我が家の場合もそうでした。

そして我が家の場合、その金額が自分で思っていたよりも高かったんですね。

「え！？こんなに借りられるんだ♪」

「いい家に住める♪嬉しい！！」

となって、当時の私たちは、夫婦ともに浮かれてしまいました(;￣ー￣川

でも、前述したように、私は途中で、「ちょっと危ないかも」と思ったので、

MAX金額まで借りることはやめました。

頭金を増やして、住宅ローンには余裕をもたせました。

でも今になって思うことは、

「借りられる金額」と

「余裕を持って支払える金額」は 全然違います。

住宅ローンを払うだけで毎月ギリギリの生活・・・

あなたは送りたいですか？

生活していくと、予期せぬ事が必ず起こります。

・給湯器が壊れた、

・近所の子供の野球ボールが飛んできて窓が割れた、

・車の車検や車の買い替え、

・車をぶつけてしまい、修理が必要、

・子供が習い事を増やしたい、

・子供が私立に行きたいと言ってきた、

・ひょっとしたら離婚・・・

・ひょっとしたら旦那が病気で働けなくなる

住宅ローンを組む時にも、全く考えていなかったわけではないけれど、

素敵な家を目の前にしてしまうと

「なんとかなるっしょ♪」と思ってしまいます。

もしもその“何か予期せぬことがあった時”に、貯金がないと、

せっかく低金利で住宅ローンを借りているのに、

高金利のカードローンなどを追加で借りることにもなりかねません。

なので基本的なスタンスとして、

低金利の住宅ローンは、

ガツガツ繰り上げせず 、無理のない支払い額で、なが～く借りる。

そして繰り上げしない分は、貯蓄にあてて、突然の出費に蓄えておく。

ボーナス払いはせずに、ボーナスは貯金して、

その他の突然の出費にあてて、他のローンは組まない！

という形が良いと思います。

とにかく、まずは現在の住まいをキッチリ査定しましょう。

資金計画の大前提は、

今のマンションの資産価値が、いくらなのかを知ることからです。

現在のマンションのローンを、完済する

査定をして、資産価値がわかったら、

現在残っているローンは、 全額返済しなくてはなりません。

1　自己資金（貯金）でローンを返済する
2　売却が決まってから、手付金・内金を使って返済する
3　売却代金を使って返済する

自己資金でローンを全額返済出来る人は、なかなかいないと思います。

なので、多くの人は、

マンション売却の流れの中で、住宅ローンを返済することになるでしょう

マンションを売った売却金でもローンを返済しきれない場合は、

買い替えローンを扱っている銀行に相談しましょう。

というのは、基本的に住宅ローンは、二重に借りることができませんので、

現在のローンを全額完済してから、新たに住宅ローンを組む流れになります。

しかし、

残っているローンと、新しい住宅のローンを合算して組めるローンがある銀行もあります。

呼び方は、「買い替えローン」「住み替えローン」など、

銀行によって異なるようです。

でも、買い替えローンを利用すると、

現在の住宅ローン残高＋新しい家の住宅ローン

と、当初予定していた新居のローン分よりも多くなってしまうので、

そのしわ寄せは当然、今後の生活費に響いてきます。

なので、基本的には、

今のマンションのローンを、完済させることが先決です。

そのためには、

やはり複数の不動産屋に査定してもらって、出来るだけ高値で売ること！

これに尽きるでしょう。

↓　　↓　　↓　　↓　　↓

＞＞今すぐ高値で売るための無料査定してみる＜＜

購入できる新居の予算を算出する

次に、「新しく購入できる新居の予算」を計算したいと思います。

ざっくりいうと、

（自己資金+今のマンションの売却費+新規に借り入れ可能額）－　（ローン残高＋売却にかかる費用）

です。

参考：家の売却にかかる費用一覧! 忘れがちな思わぬ落とし穴に注意

この中で、今後を大きく左右する重要な項目が、

「今のマンションの売却費」です。

ここがいくらになるかで、購入できる金額が全く異なります。

なので、何度もいいますが、

高値で売って、この費用を出来るだけ多く捻出しましょう！

我が家が査定額以上で売れた理由については、体験談に書きました。

参考：我が家の売却体験談vol.5　「マンション売却の注意点まとめ! 売却成功の秘訣はイエウール」

★━━━━　我が家のリアルマンション売却物語　━━━━★