【売る】売れにくいマンションの特徴! 売れにくくても、売るコツはある!
「なかなかマンションが売れない・・・」
「うちって、もしかして・・・売れにくいマンション？」
実際に、”売れにくいマンション”に住んだことのある私が、
その時に感じたことを、超正直に書いていきたいと思います(｀・ω・´)ゞ
でも心配しないで大丈夫です！
もしも、あなたのマンションが今現在”売れにくいマンション”だったとしても、
対策をすることで、売れるマンションになります。
まずは、一般的に言われている”売れにくいマンション”てどんななの？
というところから、見ていきましょう。
もくじ
一般的に、売れにくいと言われるマンションのパターン
嫌悪施設がすぐ近くにある
- 刑務所
- 火葬場
- 葬儀場
- 墓地
- ゴミの焼却施設
- 高圧線鉄塔
エリアによって違いますが、代表的なのはこんなかんじでしょうか。
たまに住宅街を歩いていると、
「このエリアに火葬場を作るの、断固反対！！」
といった、張り紙がしてあるのを、目にしたことありませんか？
あのように、「住んでいる人にとっては嫌な施設」
を「嫌悪施設」とここでは定義したいと思います。
私も、今の家を探していたとき、ちょうど住みたいエリアに刑務所があったのです。
紹介された物件からは少し距離があったのですが、
学区内の小学校がすごく刑務所と隣接していたんですね。
その刑務所に入る人は、初犯の人か、再犯の人かとか・・・
それは、それはたくさん調べました。
結局わたしの場合は、「心配するくらいならやめよう！」と思って、
そこのエリアは辞めたのですが、
そのことを友達に話したら、「あーー、そーいえばあるね（言われてみれば・・・）」
というのニュアンスだったんです。
「あれ？もしかして、わたし・・・気にしすぎてた？(;^_^A ｱｾｱｾ」
てくらい、友人はぜーんぜん気にしていない様子でした。
他にも、以前旦那の転勤で住んでいた街は、自衛隊の街だったんです。
見に行った時は、土日でとっても静か。
マンションの隣に陸上自衛隊があって、その他にも街の中には、自衛隊の施設がありました。
朝ワンコを連れて散歩していると、
自転車で出勤する自衛隊の方たちをよく見かけていて、
同じマンションにもたくさん住んでいましたし、
お友達のお父さんもかつては自衛隊員だったそうです。（すでに定年されていました）
自衛隊の方たちは本当に礼儀正しい方ばかりだったのですが、
引っ越した当初は、それはそれはびっくしました！！
平日の昼間、自衛隊のヘリが、
「バババババー バババババー」
と、ものすごい音を立てながら飛行しているんです Σ(￣ロ￣lll)
夜間飛行の訓練があるときには、
市報に「○月×日に夜間飛行の訓練があります」と記載されていたんですが、
私にとっては、たまにある夜間訓練よりも、毎度毎度の平日の訓練の方がうるさかったですね。
そこに引っ越す前に住んでいたところが、
川のそばのマンションで、とーーっても静かなところだったんです。
田舎だから、車の音もしないくらいとっても静か。
なので、引っ越した当初は、
あまりの環境の違いにノイローゼになるかと思いましたヽ(;´Д｀)ノ
どれくらいの爆音かというと、ヘリの爆音で、マンションの窓が振動するくらい{(-_-)}
電話している時に、ヘリが通ろうものなら、相手の声、何も聞こえません。
通りすぎるまで、ただただ、待つ！
まじか・・・・Σ(￣ロ￣lll)
でも不思議なことに、住んでいると気にならなくなりました。
「あー、またいつもの通ってるなー」て位になりました（;´▽｀A“
自衛隊があるからでしょうが、
そのエリアは、マンションも一戸建ても土地も、周辺よりも安かったんです。
安さに惹かれてそこに引っ越したのですが、昔から住んでいる地元の人は、
「便利で住みやすい。海も湖も遠いから、地盤も強くて安心な街だよね」
と、いつも言っていたので、本当に価値観は、人それぞれだと思います。
実際、音が気にならなくなってからは、
わたしも「住みやすい、いい街だなぁ」と思っていたくらいです(*´∇｀*)
なので、嫌悪施設が近くにあるマンションを売りたい場合には、
“気にならない人を、気長に待つ”
というスタンスの売却方法になるでしょう。
焦ってはいけません。
ただ、「嫌悪施設のことを言ったら売れなくなるのでは？」
と思って、黙っている ということは、やめましょう。
というのは、故意に黙っているというのは、
のちのち、トラブルになる可能性があるからです。
契約時に、”宅地建物取引士（宅地建物取引主任者）から、買主さんへの説明義務”
というのがありますが、嫌悪施設について、
”どういった状況の時に説明をするのか” など、現在は明確な規定がありません。
おおまかにいうと、
「知っていたら契約しなかったのに！」
と思うような事柄について、予め説明しましょうという程度のものです。
なので、誰が見ても不快な場合には説明されるかと思いますが、
人によって感じ方が違うような場合には、買主さんは、説明を受けないこともあります。
ちなみに私の時には、内見の時に、
「自衛隊の施設が隣りにあります」と軽く言われたくらいでした。
「音はどうですか？」と聞いたのですが、
「住んでいる人は、気にならないみたいですよ」と言われて、
「ふーーーん、そうなんだ・・・」と思って特に気にしませんでした。
私は、それまで一度も自衛隊の街で住んだことも、
自衛隊の街で働いていたこともなかったので、
どれくらいうるさいか、想像できていませんでした。
そのマンションは賃貸でしたので、数年住んでいました。
賃貸の契約書には、備考欄に自衛隊施設がある旨が書かれていましたが、
契約書の文言というのは、たいてい難しい言葉なので
一般の方の場合、住む前にそれらを完全に理解するのははっきりいって無理です。
なので、売主の立場としては、
不動産屋任せにせず、購入希望者さんが地元ではない場合、
一応話してあげるのが、のちのちのトラブルを避けるコツだと思います。
「話したら売れなくなるのでは？」と思うかもしれないけれど、
あなたがそのマンションを買った時にも、
それ以上のメリットがあったから買ったんですよね？
だから、自信を持って大丈夫！
先程も書いたとおり、感じ方は人それぞれなので、重たい雰囲気ではなく、
笑顔でサラリと話してしまいましょう。
黙っているより、ずっと心が軽くなります。
大規模すぎるマンションはメリットとデメリットが紙一重
売りやすいマンションのところで、大規模マンションはメリットですと書きましたが、
大規模すぎるマンションは、時にデメリットのこともあります
（参考：売りやすいマンションの条件! あなたのマンションを今すぐチェック）
というのは、
同じマンションで同じ間取りがいくつも売りに出されていた場合、
なかなか差別化しづらいからです。
中古物件は、傷み具合やリフォーム内容など異なるので、
基本は全てオンリー1物件なのですが、
壁紙を変えた・畳を新しくしたくらいではなかなか、差別化になりません。
そのため、同じマンション内でいくつも売りに出されている場合、
価格競争が起きるということがあります。
すると、本来であれば適正価格で売れたマンションでも、
他の部屋との差別化をはかりたいために、必要以上に値下げをすることになってしまう為
できるだけ、価格競争には巻き込まれないようにしたいものです。
そのため、できればあなたが売りたいマンションの部屋と、
同じような間取りの同じような条件の部屋が売りに出されていることは
少ないほうが良いのです。
でも大規模マンションゆえの
「同じマンション内で買主さんが見つかった」というパターンもあります。
大規模マンションで、すんなりと買主さんが見つかったパターン
実は私が子供の頃に住んでいたマンションがまさにそのパターンでしたので
少し紹介したいと思います。
私が小学4年生～高校卒業まで住んでいたところが、
バブルの時に建てた大規模マンションでした。
同じエリアに、同じシリーズのマンションが10棟以上経っていて、
外観もちょっとずつ違うけど非常によく似ている。
引っ越しの日に、父が
「えーと、うちはどこだったっけ？」
と言っていたのを、今でも覚えています（笑）
団地のように、ずらーっと並んでいるようなマンションの1つに住んでいて、
そのマンションを売りにだした時、すぐに内覧希望者さんが現れました。
私はその時、でかけていたのですが、夜になり、
しかし、その後不動産屋から連絡があり、
なんと、内見1回目で売れたのです（驚）！！
これには父が一番びっくりしていました。
父がダメだと思った理由は、「近所の人だったし、ちょっとしか見ていかなかった」
からなんだそうです。
要するに、「興味本位で、我が家がどんな家か見に来ただけ」と思ったらしいんですね。
でもその買主さんは、今の部屋が狭いけれど、お子さんを転校させたくないから、
同じマンション限定でずっと探されていたんだそうです。
うちは当時、4LDKの間取り。
実は、マンションで2LDK、3LDKは多いですが、４LDKってなかなか貴重なんです。
なので、貴重な4LDKの間取りの我が家が売りに出た瞬間に、
「待ってました！」とばかりに喜び、即決で決めてくださったようです。
同じマンションに住んでいるからこそ、間取り以外は全て同じ。
なので間取りの感じを、ちょっとだけ見て帰られたようでした。
このように、大規模マンションの場合は、
他のエリアから来る人にとってはデメリットになることも
同じマンション内の人にとってはメリットになることが、多々あります。
賃貸中のマンション
あなたのマンションにあなたが住んでいる場合ではなく、
誰か別の第三者に賃貸で貸しているようなこともあると思います。
こういった賃貸中のマンションというのは、なかなか売りにくいと言えます。
というのは、買主さんの立場からすると、
せっかくマンションを購入してもすぐに住めないからです。
借主さんに対して「出ていって欲しい」と言うことも出来なくはないですが、
借主さんというのは法律で守られているため、
現実的には今現在借りている借主さんが退去するまでは、高く売れないと考えましょう。
その代わり、賃貸契約の退去は１ヶ月前通知ですから、
借主さんが「退去したい」と言ってきたら、すぐにマンションの売却活動を始めましょう。
退去する前からネットに掲載したり、チラシを巻いたりすることが出来れば、
借主さんの退去のタイミングから間を開けること無く、
買主さんの内覧が可能になるからです。
おわりに・・・
マンションの売却は、婚活に似ていると思っています。
我が子（マンション）を嫁に出すために、根気よく買主さんを待ちましょう！
そこに売主としてちょっと努力すれば、ぐーんと売れやすくなりますよ
（参考：売れるマンションにする! 思わず買いたいと思わせる心理テクニック）
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